Sở hữu nhà tại Nhật Bản là điều mà rất nhiều người nước ngoài suy nghĩ tới khi sinh sống một thời gian dài tại đây, có mức thu nhập ổn định hay gia đình đông thành viên,… Ở bài viết này, chúng tôi sẽ giải thích về trình tự thủ tục và những điều cần lưu ý đối với người nước ngoài khi mua bất động sản tại Nhật Bản.
Người nước ngoài có thể mua bất động sản tại Nhật không?
Mỗi quốc gia có quy định khác nhau về việc cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản. Cụ thể như, người nước ngoài ở Phi-lip-pin và Sing-ga-po được phép mua căn hộ, nhưng không cho phép sở hữu đất nền. Trong khi đó, ở Indonesia, người nước ngoài không được đứng tên mua bất động sản.
Ở Nhật Bản, người nước ngoài được phép mua nhà ở giống như người Nhật, cũng như công nhận quyền sở hữu đất. Hợp đồng không bị giới hạn bởi mục đích mua nhà.
Tuy nhiên, khi mua bất động sản, người nước ngoài thường sẽ gặp phải một số các vấn đề. Sau đây, chúng tôi sẽ giải thích trình tự thủ tục để người nước ngoài mua bất động sản tại Nhật.
Trình tự thủ tục để người nước ngoài mua bất động sản tại Nhật
Trình tự thủ tục mua bất động sản tại Nhật Bản được áp dụng gần như tương tự giữa người Nhật Bản và người nước ngoài. Tuy nhiên, một số trường hợp đòi hỏi bạn cần có các giấy tờ khác với người Nhật.
Quyết định chọn nhà muốn mua và ký hợp đồng với công ty bất động sản
Trước tiên, bạn hãy tìm kiếm thông tin nhà đất trên các website thông tin mua bán bất động sản hay tìm đến công ty môi giới bất động sản để được giới thiệu nhà ở theo ý muốn. Sau khi lựa chọn được căn nhà phù hợp, bạn hãy yêu cầu công ty môi giới đưa bạn đi xem nhà. Lúc đó, bạn cần lưu ý các vấn đề như khoảng cách giữa nhà đến ga gần nhất, nhà mới có tiện mua sắm như gần siêu thị, cửa hàng tiện lợi không, có các công trình công cộng như trường học, bệnh viện, công viên gần đó không, có bị làm phiền bởi tiếng ồn xung quanh hay không,…
Bạn có thể tham khảo về các kiểu mặt bằng nhà tại Nhật ở bài viết này.
Sau khi quyết định mua nhà, bạn sẽ phải ký hợp đồng môi giới với công ty môi giới. Hợp đồng môi giới là hợp đồng quy định giao dịch giữa công ty bất động sản và người mua/bán bất động sản, trong đó quy định rõ dịch vụ môi giới mà công ty bất động sản cung cấp, phí môi giới phải trả khi việc mua bán được thành lập.
Xác nhận phương thức chi trả, đăng ký khoản vay mua nhà
Sau khi ký kết hợp đồng môi giới với công ty bất động sản, bạn phải quyết định phương thức chi trả tiền nhà.
Tiền mua nhà là những khoản chi lớn, nên người Nhật thường vay mua nhà và có kế hoạch trả trong dài hạn. Bạn có thể trực tiếp đăng ký vay với ngân hàng hoặc thông qua công ty môi giới bất động sản để đăng ký vay.
Tuy nhiên, hầu hết tổ chức tài chính tại Nhật hiện nay đưa ra điều kiện “có visa vĩnh trú” đối với người nước ngoài muốn vay mua nhà. Sau đây là cách để người nước ngoài đăng ký khoản vay mua nhà tại Nhật Bản.
Trường hợp người nước ngoài vay mua nhà (Có visa vĩnh trú)
Người nước ngoài khi có visa vĩnh trú có thể vay mua nhà ở giống như người Nhật. Việc thẩm định vay mua nhà sẽ có nội dung “Người đăng ký vay có khả năng trả nợ hay không”. Khi đó, tổ chức tài chính sẽ thẩm định các nội dung như tỉ lệ khoản nợ phải trả so với tiền lương, tình trạng các khoản vay khác, thu nhập có ổn định không (số năm kinh nghiệm làm việc và tình trạng làm việc, nội dung kinh doanh nếu là người kinh doanh hoặc chủ hộ kinh doanh tư nhân),…
Không chỉ vậy, nhiều tổ chức tài chính còn đặt điều kiện người vay phải có thể giao tiếp bằng tiếng Nhật. Nếu năng lực tiếng Nhật của bạn chưa tốt thì bạn nên kiểm tra trên website của tổ chức tài chính xem họ có thể hỗ trợ ngôn ngữ của bạn hay không.
Trường hợp người nước ngoài vay mua nhà (Không có visa vĩnh trú)
Nếu bạn không có visa vĩnh trú, bạn vẫn có thể vay tiền mua nhà khi đáp ứng được một số điều kiện kèm theo. Mỗi tổ chức tài chính sẽ đưa ra các điều kiện khác nhau, nhưng thông thường người nước ngoài không có visa vĩnh trú vẫn có thể vay mua nhà trong trường hợp sau:
・Vợ/chồng mang quốc tịch Nhật Bản.
・Bạn có sẵn tối thiểu 20% tiền mua nhà.
・Bạn đã sống ở Nhật tối thiểu 7 năm và có thu nhập ổn định.
Ngoài ra, một cách khác là vay tiền tại tổ chức tài chính nước ngoài (như nước của bạn) có chi nhánh tại Nhật Bản. Tuy nhiên, lãi suất thường có biến động nên bạn có thể gặp khó khăn khi trả nợ nếu lãi suất đồng loạt tăng. Vì vậy, bạn cần cân nhắc khi sử dụng phương án này.
Tiền có sẵn, phí môi giới, phí công chứng
Sau khi đã lựa chọn được cách thức chi trả và vượt qua vòng thẩm định tạm thời, bước tiếp theo là tiến hành kí kết hợp đồng mua bán và bạn sẽ phải đặt cọc một phần tiền mua bất động sản. Đồng thời, bạn cũng cần chuẩn bị phí môi giới trả cho công ty bất động sản và phí công chứng hợp đồng…
Khi mua bất động sản tại Nhật Bản, nhiều chi phí khác sẽ phát sinh kèm theo tiền nhà như thuế mua bất động sản, thuế đăng kí, các loại bảo hiểm như bảo hiểm cháy nổ, bảo hiểm động đất,… Trung bình các khoản phí này chiếm khoảng 10% tiền mua nhà ở.
Tới phần tiếp theo, chúng tôi sẽ giải thích nội dung chi tiết về tiền thuế.
Hợp đồng mua bán
Hợp đồng mua bán là hợp đồng chính thức để chuyển giao quyền đối với bất động sản từ người bán sang người mua và nó đi kèm theo một số giấy tờ khác. Khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, bạn cần chuẩn bị thêm những thứ sau.
・Con dấu đã được đăng ký;
・Giấy chứng nhận con dấu;
・Chứng từ xác nhận địa chỉ;
・Hộ chiếu
※ Ở nước ngoài, việc giao kết hợp đồng thường sử dụng chữ ký, nhưng ở Nhật bắt buộc phải có con dấu. Do đó, bạn cần phải chuẩn bị con dấu cho riêng mình.
Khi ký kết hợp đồng mua bán với công ty bất động sản, bạn sẽ được chuyển giao những giấy tờ quan trọng từ công ty. Giấy tờ này quy định những điều khoản về phương thức thanh toán tiền nhà, quyền lợi đối với nhà ở, giới hạn pháp lý, điều kiện hủy hợp đồng,… Bạn nên đọc và kiểm tra kĩ tất cả nội dung này.
Bàn giao nhà
Việc tiếp theo sau khi ký kết hợp đồng và tiến hành các thủ tục liên quan là bàn giao nhà và bạn có thể chuyển đến nhà mới. Khi bàn giao nhà, bạn cần đăng ký để làm rõ các quyền như quyền sở hữu nhà. Đăng ký là việc ghi vào sổ sách của Nhà nước về quyền sở hữu nhà đã được chuyển giao cho bạn. Thủ tục này thường được nhờ người tư vấn pháp lý. Khi thủ tục này hoàn thành, cơ quan phụ trách sẽ gửi cho bạn thông báo xác nhận tình trạng đăng ký.
Theo Luật ngoại hối (Luật tỉ giá nước ngoài và ngoại thương), trong vòng 20 ngày sau khi mua nhà tại Nhật Bản, người nước ngoài có nghĩa vụ báo cáo với Bộ Tài chính thông qua quầy giao dịch của Ngân hàng Nhật Bản và điền vào những mẫu giấy tờ theo quy định. Bạn có thể tải những mẫu giấy tờ này từ website của Ngân hàng Nhật Bản.
Tuy nhiên, nếu bạn mua lại nhà từ một người nước ngoài đang sống tại Nhật và việc mua nhà không vì mục đích lợi nhuận thì nghĩa vụ báo cáo có thể không cần thiết. Để biết chắc chắn về việc thực hiện nghĩa vụ này, bạn có thể hỏi công ty môi giới bất động sản.
Tiền thuế phát sinh khi mua nhà
Theo quy định của luật pháp Nhật Bản, người mua sẽ phải nộp thuế khi mua nhà. Điều này cũng được áp dụng tương tự với người nước ngoài. Dưới đây là những loại thuế sẽ phát sinh khi mua nhà tại Nhật Bản
Tiền thuế phát sinh khi mua nhà
・Thuế mua nhà ở
Tiền thuế này được tính theo tiền mua nhà. Thông báo nộp thuế sẽ được chính quyền địa phương gửi đến cho bạn trong vòng vài tháng sau khi mua nhà. Khoản tiền thuế sẽ được tính theo mức thuế suất tính trên giá mua nhà ở (giá trị tài sản cố định được đánh giá).
・Thuế đăng ký
Đây là tiền phí phải nộp khi đăng ký nhà ở. Mức thuế này bằng 20/1,000 của mức phí quy định chịu thuế đối với từng loại bất động sản.
Tiền thuế phải nộp hàng năm
・Thuế bất động sản
Đây là tiền thuế người sở hữu bất động sản phải nộp tính vào ngày 1/1 hàng năm. Cơ quan hành chính địa phương sẽ là nơi tiếp nhận thu thuế. Ở hầu hết các khu vực thuế suất sẽ là 1,4%. Đối với nhà ở, tiền thuế sẽ bằng giá căn nhà x 1/3 (1/6 đối với đất thổ cư quy mô nhỏ).
・Thuế thành phố (thuế quy hoạch thành phố)
Tương tự như thuế bất động sản, đây cũng là loại thuế người sở hữu bất động sản phải nộp tính vào ngày 1 tháng 1, và được sử dụng cho quy hoạch thành phố. Đối với nhà ở, số tiền thuế sẽ bằng giá căn nhà x 2/3 (1/3 đối với đất thổ cư quy mô nhỏ) và thuế suất tối đa là 0,3%. Thuế này sẽ phải nộp cùng với thuế bất động sản.
* Mức phí quy định chịu thuế đối với từng loại bất động sản là khoản tiền được ghi trong sổ thuế tài sản cố định do chính quyền địa phương quản lý.
Người phải nộp thuế sẽ được thông báo bằng văn bản trong khoảng từ tháng 4 đến tháng 6 hàng năm. Tiền thuế thường được chia thành 4 lần nộp, một số địa phương có thể cho phép nộp luôn một lần. Tuy nhiên, số tiền phải nộp sẽ không thay đổi cho dù bạn chọn hình thức nộp nào. Nhưng nếu bạn nộp muộn thì sẽ phát sinh tiền chậm nộp, làm tăng số tiền phải nộp. Vì vậy, bạn cần lưu ý để không quên ngày nộp thuế.
Những điều cần lưu ý đối với người nước ngoài khi mua bất động sản tại Nhật
Trình tự thủ tục khi mua bất động sản tại Nhật Bản đối với người nước ngoài cũng tương tự như với người Nhật. Đôi khi có thể có công ty môi giới không quen với thủ tục mua bất động sản của người nước ngoài nên việc xử lý không được trôi chảy và có thể phát sinh sự cố ngoài dự kiến. Vì vậy, khi lựa chọn công ty môi giới, bạn cần tìm hiểu xem công ty đó có thể hỗ trợ ngôn ngữ nói của bạn hay không, hoặc công ty có quen với việc giao dịch với người nước ngoài hay không.
Ngoài ra, giao dịch bất động sản đòi hỏi khả năng tiếng Nhật tốt và kiến thức chuyên môn trong lĩnh vực này. Vì vậy, nếu bạn chưa đủ tự tin về khả năng tiếng Nhật của mình thì hãy nhờ người thân cận hoặc chuyên gia để phiên dịch giúp bạn.
Tổng kết
Mua nhà là một trong những giao dịch tốn kém nhất trong cuộc đời con người. Vì thế, bạn không chỉ cần lựa chọn được công ty giao dịch đủ uy tín và tin tưởng, mà còn cần chuẩn bị cẩn thận để tránh xảy ra những rắc rối về sau khi tiến hành thủ tục mua bán.
Nếu bạn đang có nhu cầu chuyển việc tại Nhật Bản, bạn có thể truy cập vào trang web tsunagu Local Jobs! Tại đây có rất nhiều công việc chính thức dành cho người nước ngoài đang sinh sống ở Nhật, và nhiều vị trí tuyển dụng với mức lương hấp dẫn. Hãy đăng ký tài khoản trên trang web để bắt đầu hành trình tìm kiếm công việc mơ ước của bạn nhé!
Thông tin trong bài viết được cập nhật tại thời điểm công bố
