10 điều cần biết khi thuê nhà tại Nhật

“Hợp đồng thuê nhà” chính là điều gây khó khăn cho người nước ngoài đến sinh sống tại Nhật Bản. Hợp đồng thuê nhà tại Nhật có rất nhiều quy định chi tiết và phức tạp. Vì vậy, trong bài viết này, chúng tôi sẽ giới thiệu “10 điều nên biết khi thuê nhà tại Nhật Bản”. Đây là nội dung tổng hợp toàn bộ thông tin cơ bản liên quan đến việc chuẩn bị cuộc sống mới tại Nhật Bản, những điều mấu chốt cần biết khi tìm nhà cho đến các loại hợp đồng thuê hay những quy tắc ràng buộc khi chuyển đi. Mong rằng những gợi ý này sẽ giúp bạn bắt đầu cuộc sống mới tại Nhật thật thuận lợi.

1. Tìm nhà thuê online hay qua công ty bất động sản

Đầu tiên, hãy cũng tìm hiểu về cách tìm nhà thuê. Người Nhật thường sử dụng 2 cách để tìm nhà. Đó là tìm kiếm từ các trang bất động sản online hoặc đến tham vấn công ty bất động sản. Chúng ta cùng tìm hiểu chi tiết từng phương thức.

Cổng thông tin bất động sản

Cổng thông tin bất động sản là website đăng tải toàn bộ thông tin cho thuê bất động sản trên cả nước. Bạn chỉ cần nhập vào một vài điều kiện tìm kiếm là có thể dễ dàng tìm thấy những kết quả nhà thuê theo nhu cầu.

Nhật Bản có 2 website lớn và được nhiều người biết đến là SUUMO và HOME’S. Website này đăng tải thông tin bất động sản rất phong phú; nhưng hạn chế của nó là không đa dạng ngôn ngữ hiển thị. Ngoài ra, bạn cũng có thể tìm hiểu một số website đa giao diện đa ngôn ngữ như BEST-ESTATE.JP. Wesite này không chỉ đa dạng thông tin bất động sản cho thuê dành cho người nước ngoài mà còn hướng dẫn trình tự từ khi tìm nhà ở đến khi ký kết hợp đồng thuê bằng tiếng Anh, tiếng Trung giản thể, tiếng Trung phồn thể, tiếng Hàn… Đây sẽ là trang thông tin rất hữu ích cho bạn.

Sau khi quyết định trang thông tin tìm kiếm, bạn cần phải đưa ra các điều kiện tìm nhà. Bạn có thể đặt các từ khóa tìm kiếm như “gần ga”, “giá thuê rẻ”, “chi phí ban đầu thấp”, “nhiều ánh sáng mặt trời”, “có thể vào ở ngay”,… Sau khi cân nhắc về chi phí phải trả, bạn sẽ quyết định chọn căn hộ phù hợp. Trên cổng thông tin bất động sản có nhiều căn hộ “có thể vào ở ngay”. Nếu bạn muốn sớm có nhà ở thì hãy thử tìm những căn hộ cho phép vào ở luôn.

Để tìm được căn hộ ưng ý, bạn cần nắm được một vài bí quyết. Ví dụ như, dù bạn thuê trong thành phố hay khu ngoại thành thì “nhà càng xa ga, giá thuê càng rẻ và nhà càng rộng”. Điều này cũng dễ hiểu, bởi lẽ giao thông không thuận tiện thì khó thu hút người sinh sống. Do đó, giá thuê nhà sẽ rẻ hơn.

Mặc dù giao thông bất tiện nhưng đổi lại bạn sẽ được ở trong một căn nhà rộng rãi hơn. Nếu bạn “muốn sống trong một ngôi nhà đẹp với chi phí thuê rẻ” thì hãy thử tìm những căn nhà ở xa ga xem sao nhé!

Công ty bất động sản

Một cách khác để tìm nhiều loại nhà thuê khác nhau là đến các công ty bất động sản. So với việc dễ dàng tìm kiếm trên cổng thông tin bất động sản, bạn có thể sẽ phải đến tận vùng muốn thuê hay sẽ cảm thấy bất an khi giao tiếp với người phụ trách. Nhưng trên thực tế, sử dụng dịch vụ của công ty bất động sản có nhiều lợi ích. Cụ thể như bạn có thể được giới thiệu “bất động sản thuê đặc biệt”, không được đăng công khai trên cổng thông tin bất động sản.

Điều này là nhờ công ty bất động sản tham gia hệ thống mạng lưới thông tin bất động sản thuê, có tên gọi REINS. Các công ty này có nhiều thông tin bất động sản thuê không được công khai rộng rãi nên bạn dễ dàng tìm được những nhà thuê phù hợp nhu cầu của mình, hơn là việc tự tìm kiếm trên website. Đặc biệt, người nước ngoài chưa quen với việc tìm nhà ở Nhất sẽ thấy yên tâm và chắc chắn hơn khi được những người chuyên nghiệp trực tiếp giới thiệu.

Gần đây ngày càng có thêm nhiều công ty bất động sản có nhân viên nói được nhiều ngôn ngữ. Tuy số lượng chưa nhiều nhưng cũng có những công ty chuyên cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản dành cho người nước ngoài. Dưới dây là danh sách đã được công bố “TOP 3 công ty bất động sản cho thuê được người nước ngoài bình chọn năm 2017” (Real Estate Japan) để bạn có thể tham khảo.

Vị trí số 1 toàn quốc: Công ty cổ phần Ao Nisshin (Shinjuku-ku, Tokyo)
Tiếp theo, vị trí số 2 toàn quốc: Công ty Rise Property (Nagoya, Aichi)
Vị trí số 3 toàn quốc: Công ty Ichii Corporation (Shinagawa-ku, Tokyo)

2. Các loại nhà thuê tại Nhật

Người Nhật chia nhà thuê thành 3 loại lớn. Bao gồm “căn hộ thấp tầng”, “căn hộ chung cư”, “nhà ở chung”. Sau đây, chúng tôi sẽ phân biệt sự khác nhau của từng loại nhà.

・Căn hộ thấp tầng: Nhà tập thể được làm từ gỗ hoặc thép nhẹ

・Căn hộ chung cư: Nhà tập thể được làm từ khung thép hoặc bê tông cốt thép

・Nhà ở chung: Nhà thuê có phòng ở riêng và không gian sống chung
Sự khác nhau giữa căn hộ thấp tầng và căn hộ chung cư là cấu trúc của nhà. Thông thường, căn hộ thấp tầng được làm từ gỗ hoặc thép nhẹ. Trong khi đó, các căn hộ chung cư thường được làm từ khung thép. Tuy nhiên, căn hộ chung cư ở Nhật Bản không trông nổi bật như ở nước ngoài. Trên thực tế chỉ là một loại nhà ở tập thể thông thường. Giá thuê căn hộ chung cư thường cao hơn căn hộ thấp tầng; nhưng điều này không có nghĩa là chỉ người giàu có thể sống ở chung cư. Vì vậy, nếu công ty bất động sản giới thiệu cho bạn một căn hộ chung cư thì bạn cũng đừng e ngại.

Du khách nước ngoài đến Nhật Bản ngắn ngày thường thích loại nhà ở chung. Mỗi người sẽ có phòng ở riêng, nhưng sử dụng chung không gian của phòng bếp, vệ sinh, phòng tắm. So với căn hộ thấp tầng và căn hộ chung cư, giá thuê nhà ở chung thấp hơn. Người ở có thể giao lưu cùng bạn thuê nên loại hình nhà này cũng thu hút nhiều người thuê.

Ngoài ra, bạn có thể chọn nhiều loại nhà thuê với các lựa chọn kèm theo như “căn hộ thấp tầng có kèm theo đồ dùng và đồ điện”, “căn hộ thấp tầng có gác xép” hay “căn hộ chung cư thuê theo tháng”. Trong đó, loại nhà thuê có kèm theo đồ dùng và đồ điện sẽ là lựa chọn tuyệt vời cho ai muốn giảm thấp chi phí thuê ban đầu hay những người đến Nhật nhưng chưa thể mua sắm đồ dùng ngay được.

3. LDK và DK có ý nghĩa gì trong thiết kế căn hộ và đồ dùng

Bạn chắc hẳn đã nhìn thấy những từ như LDK hay DK khi tìm kiếm thông tin căn hộ thuê. Từ này thể hiện cách bài trí thiết kế căn hộ. L là phòng khách, D là phòng ăn và K là nhà bếp. Điều này nghĩa là LDK là căn hộ có phòng ăn, phòng bếp và phòng khách.

Ngoài ra, bạn hẳn sẽ quan tâm xem liệu nhà thuê có “phòng vệ sinh tổng hợp” hay không. Thông thường sẽ bao gồm bồn cầu, chậu rửa mặt và nhà tắm. Ở các thành phố lớn, đặc biệt là các căn hộ thuê gần ga hoặc nhà thuê giá rẻ, bạn sẽ thấy phòng vệ sinh kết hợp kiểu này. Loại căn hộ này có diện tích sàn các phòng nhỏ, nên không còn cách nào khác là phải sử dụng thiết kế kết hợp phòng tắm và phòng vệ sinh.

Khi đi xem nhà, nên kiểm tra cả số tầng ngoài việc bài trí phòng và thiết bị trong nhà. Nhà 2 tầng trở lên thường có khả năng phòng tránh trộm cắp, khó có khả năng bị đột nhập… Do đó, loại nhà cao 2 tầng trở lên rất phù hợp dành cho phụ nữ về mặt an ninh. Khi tìm hiểu nhà, bạn nên nhờ người phụ trách cùng đi xem nhà với mình.

4. Giá thuê có thể tăng gấp hai lần tùy theo khu vực?! Chi phí thuê nhà khu vực Tokyo

Chúng ta cùng thử xem giá thuê nhà theo từng khu vực ở thủ đô Tokyo của Nhật Bản. Dưới đây là mức giá được tổng hợp vào thời điểm hiện tại – tháng 6 năm 2020. Bạn nhớ kiểm tra lại giá chi tiết từng nhà thuê trên cổng thông tin bất động sản.

Khu vực trung tâm (một số địa điểm)
・Chiyoda-ku: 125.100 yên
・Chuo-ku: 117.400 yên
・Minato-ku: 133.000 yên
・Shinjuku-ku: 103.000 yên
・Sumida-ku: 97.300 yên
・Koto-ku: 100.500 yên
・Shinagawa-ku: 101.700 yên
・Taito-ku: 101.900 yên
・Meguro-ku: 106.700 yên
・Shibuya-ku: 121.300 yên
・Setagaya-ku: 87.400 yên

Khu vực xa trung tâm (một số địa điểm)
・Kita-ku: 82.000 yên
・Arakawa-ku: 78.900 yên
・Katsushika-ku: 67.400 yên
・Edogawa-ku: 68.700 yên
・Itabashi-ku: 76.500 yên
・Nerima-ku: 72.800 yên
・Toshima-ku: 91.300 yên
・Adachi-ku: 69.100 yên

※ Giá nhà thuê loại một phòng/1K/1DK ở các khu vực
※ Thông tin cập nhật ngày 15 tháng 6 năm 2020
Nguồn tham khảo: “Thông tin giá nhà thuê 23 khu vực ở Tokyo” (HOME’S)

Theo đó, giá nhà thuê đắt nhất ở Minato-ku, rẻ nhất ở Katsushika-ku. Như vậy, cùng trong nội đô Tokyo nhưng ở những khu khác nhau thì giá nhà thuê cũng có thể chênh lệch nhau đến 2 lần. Thậm chí, cùng trong một khu vực nhưng giá nhà cũng rất khác nhau, tùy thuộc vào tình trạng nhà hay vị trí địa lý. Nhà thuê xa ga hoặc đã được xây dựng từ rất lâu thường rẻ hơn so với giá mặt bằng chung của thị trường.

5. Tháng 4 – 8 – Thời điểm tốt nhất để ký hợp đồng thuê nhà tại Nhật

Nếu bạn định thuê nhà ở Nhật Bản thì chúng tôi khuyên bạn nên tránh mùa chuyển nhà. Mùa chuyển nhà ở Nhật diễn ra từ tháng 1-3 hàng năm. Đây là thời điểm đồng loạt chuẩn bị để bắt đầu cuộc sống mới trên cả nước và cũng là lúc mà các công ty bất động sản cũng như công ty dịch vụ chuyển nhà bận rộn nhất. Khi đó, bạn sẽ gặp khó khăn trong việc hẹn xem nhà hay tốn kém do chi phí chuyển nhà tăng cao. Vì thế, đây sẽ là thời điểm nên tránh nếu bạn đang cân nhắc về việc thuê nhà.

Mặt khác, tháng 4 – 8 đã qua thời gian cao điểm bận rộn. Nếu bạn muốn thư thái tìm nhà thì bạn nên nhắm đến thời điểm này. Bạn có thể thương lượng giá thuê hay xin chủ nhà đợi đến thời điểm bạn có thể chuyển đến. Đây cũng là thời điểm chủ nhà đang chờ khách thuê. Vì vậy, có thể coi đây là thời gian hợp lý nhất để ký hợp đồng thuê nhà.

6. Hợp đồng điện, nước, gas, internet…

Khi bạn đã quyết định ngày chuyển đến thì sẽ cần chuẩn bị đăng ký những dịch vụ hỗ trợ cuộc sống. Ngoài điện, nước, gas, bạn sẽ cần ký hợp đồng internet. Bạn có thể đăng ký dịch vụ online hoặc qua điện thoại. Bạn nên liên lạc đến trung tâm nước của mỗi khu vực, công ty điện lực, công ty gas để biết cách thực hiện. Hoặc bạn có thể đăng ký chương trình ký hợp đồng điện và gas với cùng một công ty để nhận được giá ưu đãi.

Đôi khi người phụ trách của công ty bất động sản hay chủ nhà có thể chỉ định công ty cung cấp dịch vụ để bạn đăng ký sử dụng. Trong trường hợp đường dây internet đã được nối sẵn trong mỗi căn hộ chung cư, bạn chỉ cần đăng ký với thủ tục đơn giản là có thể sử dụng, do đó đừng quên xác nhận trước với người phụ trách nhé!

7. Đăng kí phiếu cư trú và hoàn thành đăng kí chuyển đến khi quyết định chuyển đến nhà mới

Đây là thủ tục mà những người vừa đến Nhật cần đăng ký ở cơ quan hành chính thành phố hoặc phường khi quyết định chuyển đến nhà mới. Đó là vì người nước ngoài cũng như người Nhật Bản đều phải tuân thủ luật đăng ký thường trú cơ bản. Thời hạn đăng kí là trong vòng 14 ngày kể từ khi chuyển đến ở. Bạn cần chuẩn bị trước thẻ lưu trú, giấy chứng nhận đăng ký người nước ngoài và đến cơ quan hành chính gần nhất để làm thủ tục.

8. Nhà thuê ở Nhật thường không có người quản lý và chủ nhà

Khi thuê nhà ở Nhật, bạn sẽ hiếm có cơ hội nói chuyện trực tiếp với chủ nhà hay người quản lý. Vì hầu hết nhà thuê đã được chủ nhà ủy thác cho công ty quản lý. Nếu thuê nhà bạn sẽ hiểu, có khi bạn sẽ không gặp chủ nhà lần nào từ khi chuyển đến cho đến khi chuyển đi. Vì vậy, nếu không may có chuyện gì xảy ra, bạn hãy liên lạc cho công ty bất động sản đã giới thiệu nhà cho bạn, công ty quản lý, hoặc nếu biết thông tin liên lạc, bạn cũng thể liên hệ trực tiếp với chủ nhà hoặc người quản lý để được giải quyết.

9. Không được phép hủy hợp đồng ngay sau khi ký. Những quy định cần biết nếu muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà tại Nhật

Về nguyên tắc, việc hủy hợp đồng sau khi giao kết là không được phép. Vì bạn đã có quyền chuyển vào nhà nên việc hủy bỏ hợp đồng sau đó sẽ được coi là “chấm dứt hợp đồng”. Khi đó, bạn sẽ không được hoàn lại tiền lễ và tiền thuê trả trước, chỉ có tiền đặt cọc là có thể được hoàn trả lại cho bạn nếu bạn hoàn toàn chưa sử dụng phòng.

Việc hủy hợp đồng ngay sau khi ký kết sẽ rất làm phiền chủ nhà và công ty bất động sản. Trong trường hợp bạn phải về nước đột xuất hay do những tình huống bất khả kháng thì bạn cần phải giải thích thật rõ ràng kèm theo lời xin lỗi. Nếu lời xin lỗi hợp tình hợp lý, bạn có thể được trả lại một phần chi phí ban đầu.

10. Quy định nghiêm khắc nhất thế giới. Lưu ý về nghĩa vụ hoàn trả nguyên trạng ban đầu khi chuyển đi

Khi thuê nhà ở Nhật, quy định hoàn trả nhà nguyên trạng như ban đầu khi chuyển đi thật sự nghiêm khắc. Chỉ cần có một vết xước hay vết bẩn nhỏ, bạn sẽ phải làm lại toàn bộ tường. Điều này trở thành vấn đề gây tranh cãi về chi phí sửa chữa giữa chủ nhà và khách thuê. Đôi khi, nếu so sánh với quy định của nước mình, bạn có thể nghĩ rằng “Vết xước như này mà cũng phải sửa toàn bộ sao?”

Tuy nhiên, ngay từ đầu, bạn cần phải xác nhận trước khi kí hợp đồng rằng mình có nghĩa vụ hoàn trả nguyên trạng ban đầu trong trường hợp mức tổn thất như thế nào. Bạn hãy thử xem các tình huống sau:
・Vết bẩn trên sàn do ngưng tụ sương tạo ra từ cửa sổ.
→ Bạn có trách nhiệm hoàn trả nguyên trạng ban đầu
・Sàn nhà bị trầy xước do bánh xe của đồ nội thất.
→ Bạn có trách nhiệm hoàn trả nguyên trạng ban đầu
・Khói thuốc lá hằn vệt trên tường
→ Bạn có trách nhiệm hoàn trả nguyên trạng ban đầu
・Hỏng hóc do quạt thông gió bám dầu bẩn
→ Bạn có trách nhiệm hoàn trả nguyên trạng ban đầu

Chúng ta phải thừa nhận rằng, những hỏng hóc, thiệt hại có thể xử lý bằng cách vệ sinh hoặc xử trí kịp thời của người thuê là do “lỗi của người thuê nhà đã bỏ bê, không chịu xử lý nó → trách nhiệm hoàn trả nguyên trạng ban đầu”. Ví dụ như, ngưng tụ nước là một hiện tượng thiên nhiên, không gây hậu quả ngay khi nó xảy ra, nhưng nếu cứ để nguyên như vậy trong thời gian dài, nó sẽ làm hỏng sàn nhà hoặc tường. Bạn có nghĩa vụ phải hoàn trả nhà nguyên trạng ban đầu. Bởi lẽ, mọi người sẽ có suy nghĩ thông thường rằng nếu người sống ở đó lau dọn hay thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời thì đã có thể tránh được tổn thất.

Tuy nhiên, việc đánh giá có cần khôi phục lại nguyên trạng ban đầu hay không phụ thuộc quyết định cuối cùng của chủ nhà. Không ít chủ nhà đồng ý thương lượng về chi phí sửa chữa với những tổn thất nhỏ.

Kiểm tra kỹ khi làm thủ tục chấm dứt hợp đồng thuê nhà tại Nhật

Nhiều quốc gia ở nước ngoài có điều khoản hợp đồng thuê tự động chấm dứt. Trong khi đó, ở Nhật Bản lại quy định cho dù thời hạn thuê đã hết, nếu người thuê không thông báo chuyển đi thì hợp đồng sẽ tự động được gia hạn. Vì vậy, bạn cần phải nắm rõ quy định của hợp đồng về thủ tục khi chuyển đi. Khi đó, bạn sẽ cần “Bản sao Giấy chứng nhận tư cách lưu trú”, tuân thủ quy định khi được yêu cầu nộp. Ngoài ra, chủ nhà không có quyền yêu cầu bạn xuất trình hộ chiếu. Do đó, cho dù bạn có bản chụp hộ chiếu thì cũng tuyệt đối không nên giao cho chủ nhà.

Như vậy là, việc kí kết hợp đồng thuê nhà ở Nhật Bản có rất nhiều quy riêng. Chúng tôi hy vọng bài viết sẽ hữu ích để bạn không gặp rắc rối khi thuê nhà tại Nhật.

Hiện tại, Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch đã biên soạn “Sổ tay hướng dẫn thuê nhà” bằng nhiều ngôn ngữ khác nhau dành cho người nước ngoài. Đây cũng là tài liệu tham khảo rất tốt dành cho bạn nếu đang có nhu cầu thuê nhà tại Nhật Bản.

Nếu bạn đang có nhu cầu chuyển việc tại Nhật Bản, bạn có thể truy cập vào trang web tsunagu Local Jobs! Tại đây có rất nhiều công việc chính thức dành cho người nước ngoài đang sinh sống ở Nhật, và nhiều vị trí tuyển dụng với mức lương hấp dẫn. Hãy đăng ký tài khoản trên trang web để bắt đầu hành trình tìm kiếm công việc mơ ước của bạn nhé!

Thông tin trong bài viết được cập nhật tại thời điểm công bố