สิ่งที่ต้องรู้เมื่ออยากมีบ้านของตัวเองในญี่ปุ่น

เมื่ออยู่ญี่ปุ่นไปนานๆ เริ่มมีรายได้ที่มั่นคง หรือมีสมาชิกในครอบครัวเพิ่มขึ้น คงมีคนไม่น้อยที่เริ่มคิดอยากจะซื้อบ้านเป็นของตัวเอง ในบทความนี้ เราจะมาอธิบายเกี่ยวกับขั้นตอนและข้อควรระวังสำหรับชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นกัน

ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นได้ไหม?

กฎหมายเกี่ยวกับการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาตินั้นแตกต่างกันไปในแต่ละประเทศ ที่สิงคโปร์และฟิลิปปินส์ ชาวต่างชาติจะสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้แต่ไม่สามารถซื้อที่ดินได้ ในขณะที่ที่อินโดนีเซียจะไม่สามารถใช้ชื่อชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เลย

ในกรณีของประเทศญี่ปุ่น ณ​ ปัจจุบน ชาวต่างชาติจะสามารถซื้อทั้งบ้านและที่ดินได้เช่นเดียวกับคนในประเทศ และยังไม่มีข้อจำกัดทางสัญญาในด้านจุดประสงค์การซื้ออีกด้วย อย่างไรก็ตาม เมื่อถึงคราวต้องเดินเรื่องซื้อขึ้นมาจริงๆ ก็จะมีบางส่วนที่อาจเป็นปัญหาอยู่สักหน่อยสำหรับชาวต่างชาติ ดังนั้นมาศึกษากันก่อนดีกว่าว่าขั้นตอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาตินั้นเป็นอย่างไรบ้าง

ขั้นตอนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ

ขั้นตอนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติแทบจะไม่มีอะไรต่างกับคนญี่ปุ่นเลย เว้นแต่เพียงบางบางกรณีที่อาจต้องใช้เอกสารยืนยันคนละแบบกัน

1. เลือกที่ที่ต้องการซื้อ และทำสัญญากับบริษัทอสังหาริมทรัพย์

อันดับแรกก็ต้องตามหาสิ่งที่จะซื้อเสียก่อน จะใช้บริการเว็บไซต์ข้อมูลที่อยู่อาศัยเพื่อหาบ้านที่ต้องการ หรือจะลองแวะไปให้บริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แนะนำให้ก็ย่อมได้ เมื่อพบบ้านที่ถูกใจแล้วก็ให้ติดต่อบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เพื่อขอเข้าไปดูสถานที่จริง ในระหว่างนั้นก็ลองสำรวจดูว่าต้องใช้เวลาเดินทางไปสถานีที่ใกล้ที่สุดนานเท่าไร บริเวณรอบข้างมีร้านค้าอย่างซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านสะดวกซื้อ หรือสถานที่สาธารณะ เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล หรือสวนสาธารณะหรือไม่ รวมถึงตรวจสอบปัญหาต่างๆ เช่นมีมลภาวะทางเสียงบ้างหรือเปล่า

หลังจากที่ตรวจสอบจนแน่ใจแล้วว่าจะซื้อ ก็ให้ทำสัญญาตัวแทน (媒介契約) กับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ สัญญาตัวแทนเป็นสัญญาข้อตกลงระหว่างบริษัทอสังหาริมทรัพย์กับลูกค้าที่ซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ โดยในสัญญาจะระบุรายละเอียดต่างๆ เช่น หน้าที่ของทางบริษัทในฐานะคนกลาง หรือค่าบริการที่ต้องจ่ายเมื่อมีการตกลงซื้อขายเกิดขึ้น

2. ตรวจสอบค่าใช้จ่าย และขอจำนองบ้าน

เมื่อทำสัญญาตัวแทนกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์เรียบร้อยแล้ว ก็ถึงขั้นตอนเลือกวิธีชำระเงิน

เนื่องจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เงินจำนวนมากโดยทั่วไปคนญี่ปุ่นจึงมักจะเลือกจ่ายแบบระยะยาวผ่านสัญญากู้เงินซื้อบ้าน โดยสัญญานี้จะทำผ่านบริษัทอสังหาริมทรัพย์ หรือจะไปที่ธนาคารเพื่อทำเรื่องเองโดยตรงก็ได้ อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันสถาบันการเงินเกือบทุกแห่งของญี่ปุ่นจะให้ชาวต่างชาติทำสัญญากู้เงินซื้อบ้านได้ก็ต่อเมื่อบุคคลนั้นมีสิทธิพำนักถาวร (永住権) เท่านั้น โดยทำตามขั้นตอนดังต่อไปนี้

กรณีชาวต่างชาติที่มีสิทธิพำนักถาวร

หากเป็นชาวต่างชาติที่มีสิทธิพำนักถาวรก็จะสามารถทำสัญญากู้เงินได้เหมือนกับคนญี่ปุ่น โดยสิ่งที่จะนำมาพิจารณาในการตัดสินให้กู้ยืมก็คือ “ผู้ขอจำนองจะสามารถชำระเงินคืนได้จริงหรือไม่” กล่าวคือ พิจารณาสัดส่วนของเงินที่ต้องชำระคืนเทียบกับรายได้รายปี สถานะของเงินกู้อื่นๆ และความมั่นคงของรายได้ (จำนวนอายุการทำงาน สภาพงานที่ทำ หรือรายละเอียดของกิจการในกรณีที่เป็นผู้บริหารหรือผู้ประกอบธุรกิจส่วนตัว) เป็นต้น

นอกจากนี้ สถาบันการเงินหลายแห่งยังมีเงื่อนไขว่าผู้ขอกู้ยืมจะต้องสามารถสื่อสารด้วยภาษาญี่ปุ่นได้ ในหากไม่ค่อยมั่นใจในภาษาญี่ปุ่นชองตนเองนักก็ควรตรวจสอบล่วงหน้าผ่านเว็บไซต์ของสถาบันการเงินนั้นๆ ก่อนว่ารองรับภาษาต่างประเทศด้วยหรือไม่

กรณีชาวต่างชาติที่ไม่มีสิทธิพำนักถาวร

แม้จะไม่มีสิทธิพำนักถาวรก็ยังสามารถทำสัญญากู้ยืมเงินได้หากอยู่ในเงื่อนไขบางประการ เงื่อนไขที่ว่านี้อาจแตกต่างกันไปบ้างตามสถาบันการเงินแต่ละแห่ง แต่โดยทั่วไปแล้วก็จะเป็นดังนี้
・มีคู่สมรสที่ถือสัญชาติญี่ปุ่น
・สามารถเตรียมเงินดาวน์ที่สูงกว่า 20% ของราคาบ้านได้
・อาศัยอยู่ในญี่ปุ่นมานานกว่า 7 ปี และมีรายได้ที่มั่นคง

นอกจากนี้ก็ยังมีวิธีขอกู้จากสถาบันการเงินของประเทศตัวเองที่มีสาขาอยู่ในญี่ปุ่นอีกด้วย อย่างไรก็ตาม เนื่องจากส่วนใหญ่มีการใช้ระบบดอกเบี้ยแปรผัน (変動金利制) จึงมีความเสี่ยงที่ดอกเบี้ยจะเพิ่มสูงขึ้นอย่างมากและชำระเงินคืนได้ยาก อย่างไรก็ควรระวังให้ดี

3. จ่ายเงินดาวน์ ค่าตัวกลาง และค่าอากรแสตมป์

เมื่อกำหนดวิธีชำระเงินและผ่านการพิจารณาขอกู้ยืมแล้ว ขั้นตอนถัดไปก็คือการทำสัญญาซื้อขาย ในจุดนี้คุณจำเป็นต้องชำระเงินส่วนหนึ่งเพื่อเป็นเงินดาวน์ก่อน รวมถึงต้องจ่ายค่าตัวแทนให้กับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ และค่าอากรสแตมป์ที่จะใช้ติดในหนังสือสัญญาด้วย

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นมักจะมาพร้อมกับค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ภาษีครอบครองอสังหาริมทรัพย์ ภาษีการจดทะเบียนและอนุญาต และค่าประกันต่างๆ อย่างประกันอัคคีภัยหรือประกันภัยแผ่นดินไหว ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เมื่อรวมกันแล้วจะคิดเป็นประมาณ 10% ของราคาบ้าน ในส่วนของภาษีเราจะอธิบายอย่างละเอียดอีกทีในหัวข้อถัดไป

4. ทำสัญญาซื้อขาย

สัญญาซื้อขาย คือ สัญญาอย่างเป็นทางการเพื่อส่งมอบสิทธิครอบครองอสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายมาสู่ผู้ซื้อ มีเอกสารที่จำเป็นค่อนข้างมาก โดยที่ต้องเตรียมมีดังนี้
・ตราประทับที่ลงทะเบียนอย่างเป็นทางการ
・เอกสารยืนยันการลงทะเบียนตราประทับ
・เอกสารสำหรับยืนยันที่อยู่อาศัย
・หนังสือเดินทาง
※ ต่างประเทศอาจนิยมใช้การเซ็นชื่อในเอกสารสัญญา แต่ที่ญี่ปุ่นจะใช้การประทับตราเป็นหลัก จึงควรเตรียมตราประทับไปด้วยเสมอ

ขณะทำสัญญาซื้อขายกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทางบริษัทจะมอบเอกสารอธิบายประเด็นสำคัญๆ ให้ โดยจะระบุรายละเอียดต่างๆ เช่น วิธีชำระค่าธรรมเนียมการซื้อขาย สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ข้อจำกัดทางกฎหมาย หรือข้อตกลงเวลาที่สัญญาถูกยกเลิก อย่างไรก็ควรตรวจสอบเนื้อหาไว้ให้ถี่ถ้วน

5. ส่งมอบอสังหาริมทรัพย์

เมื่อทำสัญญาและเดินเรื่องต่างๆ เสร็จแล้วก็มาถึงขั้นตอนการส่งมอบ หลังจากนี้ก็จะสามารถย้ายเข้าไปอยู่ในบ้านที่ซื้อได้แล้ว โดยในขั้นตอนนี้จะต้องมีการลงทะเบียนเพื่อแบ่งสิทธิต่างๆ เช่น สิทธิการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ให้ชัดเจน การลงทะเบียนนี้เป็นการบันทึกลงในเอกสารของรัฐว่าอสังหาริมทรัพย์ได้อยู่ในการครอบครองของเราแล้ว โดยทั่วไปก็จะจ้างวานให้ผู้รับรองเอกสารดำเนินการแทน เมื่อดำเนินการเสร็จเรียบร้อยก็จะมีเอกสารแจ้งยืนยันการลงทะเบียนส่งกลับมาถึงเรา

ในกรณีที่ชาวต่างชาติได้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น กฎหมายแลกเปลี่ยนต่างชาติและการค้าต่างชาติจะกำหนดให้บุคคลนั้นๆ มีหน้าที่ต้องรายงานกับกระทรวงการคลังผ่านเคาน์เตอร์ของธนาคารแห่งประเทศญี่ปุ่นภายใน 20 วันหลังจากได้รับสิทธิครอบครอง ให้ทำการกรอกและยื่นแบบฟอร์มที่กำหนดไว้ โดยสามารถดาวน์โหลดแบบฟอร์มได้จากเว็บไซต์ของธนาคารแห่งประเทศญี่ปุ่น

อย่างไรก็ตาม ในบางกรณี เช่น ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่อจากชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในญี่ปุ่นอยู่แล้ว หรือเป็นการซื้อโดยไม่เกี่ยวข้องกับผลกำไร ก็อาจไม่จำเป็นต้องรายงาน หากไม่แน่ใจก็ขอแนะนำให้ตรวจสอบกับทางบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไว้ล่วงหน้า

6. ภาษีที่ต้องจ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

แม้จะเป็นชาวต่าง หากทำการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นก็จำเป็นต้องเสียภาษี โดยภาษีที่ต้องจ่ายจะมีดังนี้

ภาษีที่จำเป็นต้องจ่ายเวลาซื้ออสังหาริมทรัพย์
・ภาษีครอบครองอสังหาริมทรัพย์
ภาษีที่เรียกเก็บตามค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อ ปกติแล้วทางหน่วยงานภาคจังหวัดจะส่งใบแจ้งเก็บภาษีมาให้หลังจากที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ไม่กี่เดือน โดยยอดภาษีจะคิดตามอัตราภาษีศุลกากรจากราคาอสังหาริมทรัพย์ (ราคาประเมินทางภาษี)
・ภาษีการจดทะเบียนและอนุญาต
ภาษีที่เรียกเก็บตอนที่ทำการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็น 20/1,000 ของฐานภาษีอสังหาริมทรัพย์

ภาษีที่จำเป็นต้องจ่ายทุกปี
・ภาษีอสังหาริมทรัพย์ (固定資産税)
ภาษีที่เรียกเก็บจากผู้มีอสังหาริมทรัพย์ในครอบครอง ณ วันที่ 1 มกราคมของทุกปี โดยหน่วยงานภาคท้องที่จะเป็นผู้เรียกเก็บ อัตราภาษีของอาคารที่อยู่อาศัยจะอยู่ที่ 1/3 ของฐานภาษีอสังหาริมทรัพย์*
・ภาษีท้องที่ (市区町村税) หรือ ภาษีผังเมือง (都市計画税)
เช่นเดียวกับภาษีอสังหาริมทรัพย์ จะมีการเรียกเก็บในวันที่ 1 มกราคมของทุกปีเพื่อนำไปใช้ในการวางผังเมือง ยอดภาษีคิดเป็น 1/3 ของฐานภาษีอสังหาริมทรัพย์และจ่ายพร้อมกับภาษีอสังหาริมทรัพย์

*ฐานภาษีอสังหาริมทรัพย์ คือ ยอดเงินที่ระบุอยู่ในสมุดบัญชีการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอยู่ในการดูแลของหน่วยงานภาคท้องที่ ผู้มีหน้าที่จ่ายภาษีจะได้รับเอกสารแจ้งเก็บภาษีประมาณเดือนเมษายนถึงมิถุนายนของทุกปี โดยทั่วไปจะแบ่งจ่าย 4 ครั้งต่อปี แต่ในบางท้องที่ก็สามารถจ่ายในครั้งเดียวได้ จะเลือกแบบไหนจำนวนเงินที่ต้องจ่ายก็ไม่ต่างกัน หากเลยกำหนดการชำระก็จะมีการคิดค่าปรับและทำให้ยอดเงินที่ต้องจ่ายเพิ่มขึ้น จึงควรตรวจสอบวันครบกำหนดชำระไว้ให้ดี

7. ข้อควรระวังสำหรับชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น

แม้ว่าขั้นตอนการซื้อสำหรับชาวต่างชาติจะแทบไม่แตกต่างจากคนญี่ปุ่นเลย แต่ก็อาจมีกรณีที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไม่ชำนาญในการดำเนินเรื่องซื้อขายกับชาวต่างชาติจนเกิดปัญหาที่ไม่คาดคิดขึ้นได้ เวลาเลือกบริษัทอสังหาริมทรัพย์จึงควรเลือกบริษัทที่รองรับภาษาต่างประเทศ หรือไม่ก็บริษัทที่คุ้นชินกับการทำธุรกิจกับชาวต่างชาติ

นอกจากนี้ เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นจำเป็นต้องใช้ภาษาญี่ปุ่นยากๆ และความรู้เฉพาะทาง หากไม่มั่นใจในภาษาญี่ปุ่นของตัวเอง ก็ขอแนะนำให้พึ่งพาคนรู้จักที่ไว้ใจได้ หรือไม่ก็ใช้บริการล่ามจากผู้เชี่ยวชาญจะปลอดภัยกว่า

ส่งท้าย

การซื้อบ้านของตัวเองเป็นหนึ่งในการจับจ่ายที่มีราคาสูงที่สุดในชีวิตเรา นอกจากเลือกบริษัทที่ไว้ใจได้แล้ว ก็ควรเตรียมตัวให้พร้อมก่อนเดินเรื่องซื้อเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจตามมาภายหลัง

หากมีคำถาม คำแนะนำ หรือข้อเสนอแนะใดๆ เกี่ยวกับบทความของเรา สามารถติดต่อและติดตามเราผ่านทางเฟซบุ๊กได้เลย !

เนื้อหาในบทความนี้ อัพเดทล่าสุด ณ วันที่เผยแพร่