일본에서 생활이 길어지면서 수입이 안정되고 가족이 늘어나면 집을 사려고 생각하는 사람도 많을 것입니다. 그래서 이번에는 외국인이 일본에서 부동산을 구입할 시의 흐름과 주의점에 대해서 설명합니다.
외국인이라도 일본의 부동산을 살 수 있다?
외국인의 부동산 소유에 대한 규제는 국가에 따라 다릅니다. 예를 들어 싱가포르이나 필리핀에서는 외국인은 주거용 구입은 가능하지만, 토지 구입은 불가합니다. 또, 인도네시아에서는 외국인 명의로 부동산을 구입하는 것은 불가능합니다.
한편, 현재 일본에서는 외국인이라도 일본인과 같이 주택의 구입이 가능하며, 토지의 소유권도 인정됩니다. 구입의 목적에 따라 계약이 제한되는 일도 없습니다.
하지만, 실제로 부동산을 구입하려고 하면 외국인이라서 여러 문제에 직면하게 됩니다. 아래에서 외국인이 부동산을 구입할 때의 흐름을 설명해 드리겠습니다.
외국인이 일본 부동산을 구입할 때의 흐름
외국인이 일본에서 부동산을 구입하는 경우도 그 흐름은 일본인과 거의 같지만, 부동산 구입 시에 필요한 서류는 일본인과 다른 경우도 있습니다.
구입하고 싶은 물건을 결정하고 부동산 회사와 계약
우선, 주택 정보 사이트를 활용하여 희망 물건을 검색하거나 부동산 중개 회사에 물건을 소개받습니다. 마음에 드는 물건이 있으면 부동산 중개 회사를 통해 견학합니다. 물건 내람 시에는 근처 역에서의 소요 시간, 슈퍼와 편의점 등의 상업 시설, 학교와 병원, 공원 등의 공공시설이 있는지, 소음 등의 문제는 없는지 확인합시다.
구입하고 싶은 물건이 정해지면 부동산 회사와 중개 계약을 맺습니다. 중개 계약이란 의뢰자와 부동산 회사 사이에 부동산 구입이나 매각 계약을 체결하는 것으로 부동산 회사가 진행하는 중개 서비스의 제시, 매매 성립 시에 지불하는 중개 수수료 등이 계약서에 기재됩니다.
지불에 대한 확인·주택론의 신청
부동산 회사와의 중개 계약이 체결되면 지불 방법을 결정합니다.
부동산 구입에 드는 돈은 고액이기 때문에, 통상 일본인이 부동산을 구입할 시는 주택론을 이용하여 장기 계획으로 지불하는 경우가 많습니다. 주택론의 신청은 부동산 업자를 통해 신청해도 되고 스스로 직접 은행에서 신청해도 됩니다.
다만, 현재 일본의 금융 기관에서는 대부분 외국인이 주택론을 이용하는 조건으로 ‘영주권’의 유무를 확인하므로 주의가 필요합니다. 아래에서 외국인이 주택론을 이용하는 방법을 설명합니다.
외국인이 주택론을 이용할 경우(영주권이 있는 경우)
외국인이라도 영주권을 취득했으면 일본인과 동일하게 주택론을 이용할 수 있습니다. 주택론에서 심사하는 것은 ‘신청자가 확실히 변제할 수 있는지’입니다. 구체적으로는 연봉에서 변제액이 차지하는 비율, 다른 차입금의 상황, 안정된 수입이 있는지(근속 연수나 근무 형태, 경영자나 개인 사업자라면 사업의 내용) 등이 심사됩니다.
또, ‘일본어로 의사소통이 가능할 것’이 조건인 금융기관도 많으므로 일본어에 자신이 없으면 사전에 각 금융기관의 홈페이지 등에서 외국어 대응이 가능한지 확인해 둡시다.
외국인이 주택론을 이용할 경우(영주권이 없는 경우)
영주권이 없는 경우라도 몇 가지 조건을 만족시키면 주택론을 이용할 수 있습니다. 금융 기관에 따라 조건은 다양하지만, 일반적으로 아래의 경우는 영주권이 없는 외국인도 주택론을 이용할 수 있습니다.
· 배우자가 일본 국적을 소유
· 계약금으로 물건 가격의 20％ 이상 준비 가능
· 7년 이상 일본에 살고 있고 안정적인 수입이 있음
또, 모국 등 해외 금융기관의 일본 지점에서 론을 상담하는 방법도 있습니다. 다만, 변동 금리제인 경우가 많아서 금리가 오를 경우 변제가 어려워질 수 있으니 주의가 필요합니다.
계약금·중개 수수료·인지대 지불
지불 방법이 정해지고 주택론 가심사가 통과되면 매매계약을 체결하는데, 그때 부동산 대금의 일부를 보증금으로 지불해야 할 필요가 있습니다. 아울러 부동산 회사에 중개 수수료의 일부, 계약서에 붙일 인지대 등도 준비합니다.
일본 부동산 구입에는 물건 가격 이외에 부동산 취득세, 등록 면허세, 화재 보험, 지진 보험을 비롯한 보험료 등 제 비용이 필요합니다. 제 비용은 대략 부동산 구입 대금의 약 10％ 정도입니다. 세금에 대해서는 후반에 재차 설명드리겠습니다.
매매 계약
매매 계약은 건물주가 구입자에게 부동산 권리 양도를 하기 위한 정식 계약으로 여기에는 다양한 서류가 필요합니다. 매매 계약 시에 준비해야 할 것은 아래와 같습니다.
· 인감
· 인감증명서
· 주소 확인용 서류
· 여권
※해외에서는 계약서에 사인을 하는 것이 보통이지만, 일본에서는 날인이 필요하므로 인감을 반드시 준비하세요.
부동산 회사와 매매 계약 체결 시 부동산 업자로부터 중요 사항 설명서를 전달받습니다. 중요 사항 증명서에는 매매 비용 지불의 방법, 부동산 권리, 법적 제한, 계약이 해제된 경우의 규약 등이 기재되어 있으니 내용을 잘 확인합시다.
부동산의 인도
계약을 체결하고 여러 절차가 끝나면 부동산을 인도, 구입 물건에 거주가 가능해집니다. 부동산 인도 시에는 부동산 소유권 등의 권리를 확실히 하기 위해서 등기가 필요합니다. 등기란 부동산 소유가 자신임을 국가의 서류(등기부)에 기록하는 것으로, 통상 절차는 법무사에게 의뢰합니다. 절차가 완료되면 등기 식별 정보 통지서가 송부됩니다.
외국인이 일본의 부동산을 취득한 경우, 외국환 관리법(외국환 및 외국 무역법)에 의해 취득 후 20일 이내에 일본 은행의 창구에서 재무성에 보고할 의무가 있으므로, 지정 서식에 기입하고 제출하시기 바랍니다. 서식은 일본 은행의 홈페이지에서 다운로드할 수 있습니다.
다만, 이미 일본에 거주하고 있는 외국인으로부터 부동산을 구입한 경우나 비영리 목적으로 부동산을 구입한 경우 등 보고가 불필요한 경우도 있으니, 불명확한 경우는 부동산 회사에 확인해보세요.
부동산을 구입했을 때 드는 세금
일본에서 부동산을 구입하면 세금이 부과됩니다. 이것은 외국인도 마찬가지입니다. 부동산을 구입할 경우의 세금은 아래와 같습니다.
부동산을 구입할 경우의 세금
· 부동산 취득세
부동산 구입 대금에 따라 부과되는 세금. 통상, 부동산 구입 수개월 후에 도도부현에서 납세 통지서가 송부됩니다. 세액은 취득한 부동산 가격(고정 자산세 평가액)에 세율을 곱한 금액입니다.
· 등록 면허세
부동산을 등기할 때 부과되는 세금. 세액은 부동산 과세 표준액의 20/1,000입니다.
매년 납부해야 하는 세금
· 고정 자산세
매년 1월 1일에 그 부동산을 소유한 사람에게 부과되는 세금으로, 각 시정촌에 따라 징수됩니다. 대부분의 시정촌은 세율이 1.4%이며, 주택의 경우 과세 표준액은 가격액×1/3입니다(소규모 주택용지는 1/6).
· 시구정촌세(도시 계획세)
고정 자산세와 마찬가지로 1월 1일에 그 부동산을 소유한 사람에게 부과되는 세금으로, 도시 계획에 사용됩니다. 주택의 경우 표준액은 가격액x2/3이고(소규모 주택용지는 1/3), 세율은 최고 0.3%입니다. 고정 자산세와 함께 납부합니다.
*부동산 표준액이란, 시구정촌에서 보관하고 있는 고정 자산 과세 대장에 기재된 금액입니다.
과세 대상자에게는 매년 4월부터 6월에 납세 통지서가 송부됩니다. 년 4회에 분할하여 납부하는 것이 일반적이지만, 자치체에 따라서는 일괄 납부도 가능합니다. 어느 쪽도 최종적인 납부액은 변함없지만, 납기를 지나면 연체금이 발생되어 납부액이 늘어날 수 있으니 기일을 잘 지키도록 합시다.
외국인이 일본 부동산을 구입할 때 주의해야 할 점
외국인이 일본의 부동산을 구입할 때의 흐름은 일본인과 거의 같지만, 외국인의 부동산 구입에 익숙지 않은 부동산 회사에서는 대응이 원활하지 못한 경우가 있어 트러블이 발생할 수도 있습니다. 부동산 회사를 고를 때는 외국어 대응이 가능한지, 외국인과 거래가 익숙한 회사인지 잘 판단하여 선택하도록 합시다.
또, 부동산 거래를 할 때는 어려운 일본어와 전문 지식이 필요하므로 일본어에 자신이 없는 경우는 신뢰할 수 있는 사람이나 전문가에게 통역을 부탁하도록 합시다.
마무리
내 집 구입은 인생에서 가장 큰 지출 중 하나입니다. 구입 시에는 신뢰할 수 있는 업자를 고르고 트러블이 발생하지 않도록 충분히 준비를 한 후에 구입하도록 합시다.
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기사 내의 정보는 공개 시점의 정보입니다.
