Setelah tinggal beberapa tahun di Jepang dan memiliki penghasilan tetap, banyak orang asing yang sudah bekeluarga mulai berpikir untuk membeli rumah sendiri. Jika Anda juga sedang memikirkan hal itu, teruslah membaca untuk mempelajari semua yang perlu Anda ketahui, dan perhatikan, saat membeli real estat di Jepang.
Apakah Orang Asing Diizinkan Membeli Real Estat di Jepang?
Setiap negara memiliki peraturan berbeda mengenai kepemilikan real estat oleh orang asing. Misalnya, Singapura dan Filipina, orang asing diizinkan membeli tempat tinggal, tetapi tidak dapat memiliki tanah. Kemudian, di Indonesia, tidak ada jenis real estat yang bisa didaftarkan atas nama orang asing. Di lain pihak, Jepang tidak menerapkan batasan seperti itu. Orang asing dapat membeli rumah dan tanah untuk tujuan apa pun menggunakan kontrak yang sama dengan yang digunakan oleh orang Jepang. Meskipun demikian, ada beberapa kendala yang hanya akan dihadapi orang asing ketika membeli real estat di Jepang. Sekarang, mari kita lihat seperti apa keseluruhan prosesnya.
Alur Pembelian Real Estat untuk Orang Asing
Proses pembelian real estat terlihat sama untuk orang Jepang dan orang asing. Namun, dalam beberapa kasus, orang asing mungkin diminta memberikan jenis dokumen yang berbeda.
Tentukan Properti yang Ingin Anda Beli dan Tandatangani Kontrak dengan Perusahaan Real Estat
Pertama, gunakan situs pencarian untuk menemukan jenis properti yang ingin Anda beli, atau kunjungi perusahaan real estat dan beri tahu mereka apa yang Anda cari. Ketika menemukan properti yang menarik minat Anda, atur jadwal kunjungan melalui perusahaan real estat. Selama melakukan inspeksi properti, catat hal-hal yang penting, seperti berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk berjalan kaki ke properti tersebut dari stasiun terdekat, ada tidaknya supermarket atau mini market, sekolah, rumah sakit, taman dan fasilitas umum lain, atau polusi suara di lingkungan sekitar.
Begitu Anda siap menjatuhkan pilihan pada suatu properti, Anda harus membuat perjanjian perantara (媒介契約) dengan perusahaan real estat. Perjanjian ini memberi wewenang kepada perusahaan untuk menegosiasikan pembelian properti atas nama Anda, yang akan mereka kenakan biaya komisi (dinyatakan dalam perjanjian) setelah menyelesaikan kesepakatan pembelian.
Pembayaran dan Pengajuan Kredit Rumah
Selanjutnya, setelah perjanjian perantara dengan perusahaan real estat diselesaikan, Anda harus memutuskan metode pembayaran. Real estat adalah pembelian yang mahal. Jadi, kebanyakan orang Jepang melakukan pembayaran secara kredit (KPR) yang akan mereka lunasi dalam jangka waktu panjang. Anda juga dapat mengajukannya melalui perusahaan real estat atau langsung di bank. Namun, perlu diketahui bahwa di sebagian besar lembaga keuangan Jepang, kredit rumah hanya tersedia bagi mereka yang memiliki status kependudukan permanen. Berikut cara orang asing mengajukan kredit rumah di Jepang:
Mengajukan Kredit Rumah Sebagai Orang Asing (Penduduk Permanen)
Orang asing yang memiliki status penduduk permanen / tetap dapat melakukan pengajuan kredit rumah dengan cara yang sama seperti orang Jepang. Artinya, bank akan menyetujui pengajuan Anda jika mereka menilai bahwa Anda mampu untuk melunasinya. Penilaian itu mereka lakukan dengan memeriksa apakah Anda mempunyai penghasilan tetap (termasuk berapa lama Anda telah bekerja dan jenis pekerjaan Anda), berapa banyak uang dari gaji tahunan Anda yang dapat digunakan untuk melunasi pinjaman, apakah Anda terbebani dengan hutang lain, dan sebagainya. Apabila Anda menjalankan bisnis sendiri, mereka mungkin juga akan memeriksa bisnis apa yang Anda jalankan.
Selain itu, banyak lembaga keuangan menuntut Anda harus bisa berkomunikasi dalam bahasa Jepang untuk mendapatkan kredit rumah. Namun, jika Anda tidak yakin dengan kemampuan bahasa Jepang Anda, silakan kunjungi homepage bank yang dituju untuk melihat apakah mereka menawarkan dukungan multibahasa.
Mengajukan Kredit Rumah Sebagai Orang Asing (Penduduk Non-Permanen / Tidak Tetap)
Lalu, bagaimana dengan Penduduk Tidak Tetap, apakah bisa melakukan pengajuan kredit? Anda masih dapat mengajukan kredit rumah jika persyaratan berikut terpenuhi.
- Pasangan Anda orang berkewarganegaraan Jepang.
- Mampu membayar uang muka 20% dari nilai properti.
- Anda setidaknya sudah tinggal selama tujuh tahun di Jepang dan mendapatkan penghasilan tetap.
Syarat di atas kemungkinan akan berbeda tergantung pada banknya, tetapi biasanya, itulah persyaratan yang Anda harus penuhi untuk mengajukan kredit rumah sebagai Penduduk Tidak Tetap.
Alternatif lain, Anda bisa menanyakan tentang kredit rumah di cabang bank asing yang ada di Jepang, atau mungkin di bank dari negara asal Anda. Namun, perlu diingat bahwa sebagian besar dari bank tersebut menerapkan sistem pinjaman suku bunga mengambang. Oleh karenanya, ada kemungkinan suku bunga Anda tiba-tiba naik sehingga sulit untuk melunasi pinjaman.
Uang Muka, Komisi, dan Stempel Pendapatan
Setelah Anda memutuskan metode pembayaran dan menunggu kredit rumah disetujui, Anda harus menandatangani kontrak penjualan dan membayar beberapa persen dari nilai properti kepada perusahaan real estat yang menjadi perantara. Selain komisi mereka, Anda juga perlu menyiapkan stempel pendapatan yang akan digunakan dalam kontrak.
Saat membeli real estat di Jepang, Anda tidak hanya membayar nilai propertinya, tetapi juga pajak perolehan real estat, pajak pendaftaran dan lisensi, asuransi kebakaran, asuransi gempa bumi, dan lain-lain. Biasanya, biaya-biaya tersebut sekitar 10% dari nilai properti. Kami akan membahas lebih lanjut tentang pajak di bagian lain.
Kontrak Penjualan
Kontrak penjualan (売買契約) adalah dokumen legal yang mengalihkan kepemilikan properti real estat dari penjual ke pembeli. Anda harus menyiapkan banyak dokumen untuk ditandatangani, termasuk yang tercantum berikut ini:
- Stempel resmi terdaftar
- Sertifikat pendaftaran stempel Anda (印鑑証明書)
- Dokumen yang mengonfirmasi alamat Anda
- Paspor
*Sebagian besar kontrak di luar negeri ditandatangani, tetapi kontrak di Jepang memerlukan stempel. Pastikan Anda membuatnya terlebih dahulu.
Pada saat menandatangani (mencap) kontrak penjualan dengan perusahaan real estat, Anda akan diberikan dokumen yang berisi poin-poin penting (重要事項説明書). Dokumen tersebut menjelaskan pilihan metode pembayaran, hak milik, batasan hukum, dan prosedur jika kontrak dibatalkan. Semua ini adalah informasi yang sangat penting, harap baca dengan cermat.
Serah Terima Kunci (Transfer Kepemilikan)
Seusai menyelesaikan penandatanganan semua kontrak dan pengisian dokumen, Anda akan menerima kunci dan sudah dapat tinggal di properti baru Anda. Pada tahap ini, penting untuk memastikan bahwa semua hak Anda sebagai pemilik baru dicantumkan dengan jelas dan benar dalam register nasional (登記簿). Penulisan hak-hak Anda biasanya diserahkan kepada ahli menulis yudisial. Setelah proses tersebut selesai, Anda akan menerima pemberitahuan registrasi kepemilikan (登記識別情報通知書) yang dikirimkan melalui pos.
Undang-Undang Pertukaran Valuta Asing dan Pengendalian Perdagangan Luar Negeri menyatakan bahwa setiap kali orang asing membeli real estat di Jepang, mereka memiliki waktu 20 hari untuk memberi tahu Kementerian Keuangan tentang fakta tersebut melalui Bank of Japan. Oleh karena itu, pastikan Anda tidak lupa melaporkannya. Anda dapat mengunduh semua dokumen yang dibutuhkan dari situs web Bank of Japan. Namun, jika Anda membeli properti dari orang asing yang tinggal di Jepang atau membelinya untuk tujuan nonprofit, Anda mungkin tidak perlu memberi tahu pemerintah sama sekali. Untuk lebih amannya, tanyakan kepada perusahaan real estat mengenai hal tersebut.
Pajak Terkait Real Estat
Anda harus membayar pajak yang sesuai saat membeli real estat di Jepang, baik Anda orang asing maupun warga negara Jepang. Berikut beberapa di antaranya:
Pajak yang Dibayar Saat Membeli Properti
・Pajak Akuisisi Real Estat
Pajak ini dikenakan pada jumlah yang telah Anda bayarkan untuk properti real estat Anda. Pemerintah prefektur setempat akan mengirimkan pemberitahuan melalui pos kepada Anda beberapa bulan setelah pembelian. Pajak dihitung berdasarkan nilai properti (dikenal sebagai “nilai taksiran aset tetap” (評価額)).
・Pajak Pendaftaran dan Lisensi
Pajak yang dikenakan pada saat melakukan pendaftaran properti real estat Anda. Dibayarkan 2% dari nilai kena pajak standar real estat (課税標準額).
Pajak Tahunan
・Pajak Tetap Properti
Pajak yang dikenakan pada pemilik properti setiap tanggal 1 Januari dan dibayarkan ke pemerintah kota setempat. Pajak sebesar 1,4% untuk sebagian besar kotamadya, dan untuk hunian pribadi Anda, dikenakan nilai kena pajak standar, yaitu sepertiga dari nilai taksiran (seperenam untuk tempat tinggal kecil.)*.
・Pajak Kota (Pajak Perencanaan Kota)
Seperti pajak tetap properti, pajak ini dikenakan pada pemilik properti setiap tanggal 1 Januari. Sesuai namanya, pajak perencanaan kota digunakan untuk perencanaan kota, dan nilai kena pajaknya adalah dua pertiga dari nilai yang dihitung (sepertiga untuk tempat tinggal kecil). Tarif pajak yang dikenakan paling banyak 0.3%, dan dibayarkan bersamaan dengan pajak tetap properti.
**Nilai taksiran untuk properti Anda dicatat dalam buku besar pajak properti kotamadya setempat.
Pemilik real estat akan menerima pemberitahuan jumlah hutang mereka melalui surat setiap tahun antara bulan April dan Juni. Kebanyakan orang membayar jumlah tersebut dalam empat kali cicilan, tetapi ada juga beberapa kota yang mengizinkan Anda membayar semuanya sekaligus. Jumlah terutang tidak berubah. Namun, jika Anda tidak membayar tepat waktu, hutang Anda menjadi menumpuk karena keterlambatan pembayaran. Oleh sebab itu, pastikan Anda mengurus pajak tepat waktu.
Hal-Hal yang Harus Diperhatikan Orang Asing Saat Membeli Real Estat di Jepang
Membeli real estat di Jepang pada dasarnya terlihat sama untuk orang asing dan warga negara Jepang, tetapi beberapa perusahaan mungkin tidak memiliki banyak pengalaman dengan pembeli asing sehingga dapat menyebabkan penundaan proses dan menimbulkan berbagai masalah. Untuk menghindari hal itu, pilihlah perusahaan real estat yang menyediakan layanan multibahasa atau yang sudah memiliki pengalaman dalam menangani pembeli asing. Apalagi semua kesepakatan membutuhkan banyak pengetahuan bahasa Jepang dan teknis yang sulit. Jika Anda tidak yakin pada kemampuan bahasa Anda, mintalah bantuan teman atau juru bahasa ahli untuk menerjemahkan.
Kesimpulan
Rumah adalah salah satu barang termahal yang Anda beli sepanjang hidup. Jadi, penting untuk melakukannya dengan orang-orang profesional terpercaya. Anda juga harus mempersiapkan diri dengan baik agar terhindar dari segala masalah di kemudian hari.
Jika Anda ingin memberikan komentar pada salah satu artikel kami, memiliki ide untuk pembahasan yang ingin Anda baca, atau memiliki pertanyaan mengenai Jepang, hubungi kami di Facebook!
The information in this article is accurate at the time of publication.
