Tantangan pertama ketika seseorang akan pindah ke Jepang adalah “kontrak sewa properti”. Kontrak sewa di Jepang banyak memiliki aturan yang detail dan rumit. Untuk membantu memudahkan Anda dalam proses menyewa properti di Jepang, kami sudah merangkum semua informasi dasar, mulai dari tips, jenis kontrak, hingga aturan ketat ketika meninggalkan properti, serta informasi berguna untuk memulai hidup di Jepang.
1. Mana yang Lebih Baik, Web Portal atau Agen Real Estat? Cara Tepat Menemukan Properti
Mari kita mulai dengan cara menemukan properti. Ada dua cara yang umum dipakai oleh Jepang untuk mencari properti sewaan: menggunakan web portal agen properti atau mengunjungi langsung agen real estat.
Web Portal Agen Properti
Web Portal Agen Properti adalah situs web yang mengiklankan informasi properti sewaan di seluruh Jepang. Dengan mengatur berbagai kondisi pencarian (fungsi filter), Anda akan dapat dengan mudah menemukan properti sesuai keinginan. Harap tentukan pilihan sesuai anggaran yang Anda punya.
Di Jepang, ada dua web portal agen properti utama yang bisa Anda gunakan “SUUMO” dan “HOME’S“. Sayangnya, kedua web ini tidak menyediakan dukungan multibahasa. Oleh karena itu, kami merekomendasikan web portal multibahasa seperti “BEST-ESTATE.JP” untuk penduduk asing di Jepang. Selain menangani banyak properti untuk warga negara asing, BEST-ESTATE juga menjelaskan proses pencarian properti hingga tahap kontrak dalam bahasa Inggris, Mandarin Tradisional, Mandarin Sederhana, Korea, dan sebagainya. Kami yakin fitur tersebut akan sangat membantu.
Setelah menentukan web portal mana yang akan digunakan, tentukan pencarian properti berdasarkan kriteria. Misalnya, “dekat dengan stasiun”, “sewa murah”, “biaya awal murah”, “siap huni”, dan sebagainya. Jika Anda ingin segera pindah rumah, silakan cari properti yang siap untuk dihuni.
Ada beberapa tips berguna untuk menemukan properti yang bagus. Misalnya, baik di pusat atau di pinggir kota, properti yang lokasinya jauh dari stasiun dihargai lebih murah dan memiliki kamar yang besar. Hal itu disebabkan karena hanya ada sedikit orang yang mau tinggal dengan kondisi transportasi yang tidak praktis sehingga pemilik properti menurunkan harga sewa. Namun, apabila Anda ingin menghemat pengeluaran, mungkin memilih properti yang jauh dari stasiun bisa menjadi pilihan tepat. Tidak jarang yang memiliki kamar besar, bahkan banyak properti yang baru dibangun atau direnovasi. Jadi, Anda bisa tinggal di properti yang indah dengan biaya murah.
Agen Real Estat
Jika dibandingkan dengan kemudahan mencari di web portal agen properti, menggunakan jasa agen real estat memang sedikit tidak praktis, karena Anda harus datang ke daerah setempat atau terkadang merasa tidak nyaman untuk berkomunikasi dengan mereka. Namun, sebenarnya ada banyak keuntungan yang bisa didapat.
Agen real estat mungkin akan memperkenalkan “properti harta karun” kepada Anda yang tidak terdaftar di web portal. Ini karena agen real estat menggunakan sistem jaringan untuk informasi properti yang disebut “REINS”. Selain itu, karena mereka memiliki banyak informasi properti yang tidak terbuka untuk umum, peluang menemukan properti yang sesuai keinginan akan jauh lebih besar daripada mencari di web portal. Bagi warga asing yang tidak terbiasa mencari properti di Jepang, disarankan untuk meminta bantuan profesional agar lebih aman dan cepat.
Terlebih lagi, jumlah agen real estat yang memiliki staf multibahasa semakin bertambah. Jadi, Anda tidak perlu mengkhawatirkan kendala bahasa. Meskipun masih sedikit, ada beberapa perusahaan yang berspesialiasi dalam memperkenalkan properti kepada warga asing. Di bawah ini adalah peringkat “3 Perusahaan Real Estat Terbaik Pilihan Warga Asing (tahun 2017)” yang diterbitkan oleh “Real Estate Japan”, silakan gunakan sebagai referensi.
Peringkat No.1 di Jepang: 株式会社青日進 / Aonissin Co.,ltd. (Shinjuku-ku, Tokyo)
Peringkat No. 2 di Jepang: ライズプロパティー / Rise Property (Nagoya-shi, Aichi)
Peringkat No. 3 di Jepang: 株式会社イチイコーポレーション / ICHIICORPORATION,LTD (Shinagawa-ku, Tokyo)
2. Berbeda dengan Rumah di Luar Negeri?! Apa Saja Jenis Properti di Jepang?
Ada tiga jenis utama properti sewaan di Jepang: “apartemen”, “mansion” dan “share house”. Perbedaannya adalah sebagai berikut.
・Apartemen: Kondominium yang dibangun dengan konstruksi kayu, konstruksi rangka baja ringan, dll.
・Mansion: Kondominium yang dibangun dengan konstruksi rangka baja, konstruksi RC (Reinforced Concrete), dll.
Perbedaan antara apartemen dan mansion terletak pada strukturnya. Secara umum, properti sewaan yang terbuat dari kayu atau rangka baja ringan disebut apartemen, sedangkan properti yang terbuat dari rangka baja disebut mansion. Akan tetapi, yang disebut dengan mansion di Jepang, bukan rumah besar seperti di luar negeri, melainkan rumah apartemen yang umum ditemui. Harga sewanya lebih mahal dari apartemen, tetapi juga bukan berarti hanya orang kaya saja yang tinggal di sana. Jangan heran jika agen real estat memperkenalkan Anda ke salah satu mansion.
Share house juga populer dijadikan tempat tinggal sementara oleh warga asing yang datang ke Jepang. Meskipun kamar tidurnya terpisah, dapur, toilet, dan kamar mandi digunakan bersama penghuni lain. Jika dibandingkan dengan apartemen dan mansion, harga sewa share house lebih murah, dan Anda dapat berinteraksi dengan sesama penghuni.
Selain itu, ada banyak properti sewa yang menawarkan opsi “fully furnished”, “apartemen dengan loft”, dan “sewa mansion bulanan”. Memilih properti fully furnished yang sudah lengkap dengan furnitur dan alat rumah tangga tentunya akan membantu Anda menghemat biaya awal. Di sisi lain, jika Anda tidak sempat menyiapkan semua keperluan saat tiba di Jepang, ini juga dapat menjadi pilihan praktis dan hemat waktu.
3. Apa Itu LDK atau DK? Penjelasan Tentang Denah Lantai dan Fasilitas
Ketika mencari informasi properti, Anda pasti akan sering melihat istilah LDK atau DK. Namun, apakah Anda tahu maksudnya? LDK atau DK adalah istilah yang digunakan pada denah properti untuk menunjukkan bagian-bagian ruangan.
L = Living Room (Ruang Tamu), D = Dining Room (Ruang Makan), K = Kitchen (Dapur).
Singkatnya, LDK adalah kamar dengan ruang makan dan dapur. Akan tetapi, apakah toilet, wastafel, dan kamar mandi disatukan atau tidak, sering menjadi pertanyaan. Di daerah perkotaan, properti di dekat stasiun atau properti dengan harga sewa murah yang memiliki area lantai yang sempit biasanya menyediakan “unit mandi” (toilet, wastafel, dan kamar mandi dijadikan satu).
Ketika Anda datang melihat properti, harap perhatikan denah, fasilitas, dan jumlah lantainya. Kamar-kamar di lantai dua ke atas umumnya memiliki tingkat keamanan yang tinggi, dan kecil kemungkinannya untuk dimasuki pencuri.
4. Harga Sewa Dapat Berbeda 2x Lipat Tergantung Areanya?! [Berdasarkan Area] Standar Harga Sewa di Tokyo
Mari kita lihat standar harga sewa properti di Tokyo berdasarkan area. Informasi berikut diperbarui per Juni 2020. Silakan kunjungi web portal agen properti untuk mengetahui detail sewa.
【Pusat Kota (kutipan)】
・Chiyoda-ku: 125,100 yen
・Chuo-ku: 117,400 yen
・Minato-ku: 133,000 yen
・Shinjuku-ku: 103,000 yen
・Sumida-ku: 97,300 yen
・Koto-ku: 100,500 yen
・Shinagawa-ku: 101,700 yen
・Taito-ku: 101,900 yen
・Meguro-ku: 106,700 yen
・Shibuya-ku: 121,300 yen
・Setagaya-ku: 87,400 yen
【Area yang jauh dari perkotaan (kutipan)】
・Kita-ku: 82,000 yen
・Arakawa-ku: 78,900 yen
・Katsushika-ku: 67,400 yen
・Edogawa-ku: 68,700 yen
・Itabashi-ku: 76,500 yen
・Nerima-ku: 72,800 yen
・Toshima-ku: 91,300 yen
・Adachi-ku: 69,100 yen
※Harga di atas adalah standar biaya untuk 1 kamar / 1 K / 1 DK di setiap area
※Informasi per 15 Juni 2020
Referensi: “Informasi Standar Harga Sewa di 23 Distrik di Tokyo” yang diterbitkan oleh (HOME’S)
Standar harga sewa properti tertinggi berada di Minato-ku, sedangkan yang terendah di Katsushika-ku. Meskipun sama-sama di daerah Tokyo, perbedaan harga sewa di setiap distrik bisa mencapai 2 kali lipat. Bahkan, di area yang sama sekali pun, harga sewa dapat bervariasi tergantung pada kondisi dan lokasi properti. Untuk properti yang lokasinya jauh dari stasiun atau bangunan properti yang sudah tua, harga sewanya sering kali di bawah harga standar.
5. April – Agustus! Waktu Terbaik dan Terburuk Membuat Kontrak Sewa Properti di Jepang
Jika Anda hendak membuat kontrak sewa properti di Jepang, disarankan untuk menghindari musim pindahan. Musim pindahan di Jepang berlangsung dari bulan Januari hingga Maret setiap tahun. Periode itu bertepatan dengan tahun ajaran baru untuk sekolah dan awal tahun fiskal bagi perusahaan Jepang. Jadi, para agen real estat akan sangat sibuk dan banyak orang yang melakukan pindahan. Oleh karenanya, mungkin sulit bagi Anda untuk mengatur jadwal pratinjau properti dengan agen real estat, dan biaya pindah akan naik sangat tinggi. Pastikan tidak memilih waktu tersebut apabila Anda hendak menyewa properti di Jepang.
Sebaliknya, periode sibuk berakhir pada bulan April hingga Agustus. Gunakanlah waktu terbaik ini untuk menemukan properti idaman dan membuat kontrak sewa. Tergantung pada propertinya, Anda juga dapat melakukan negosiasi harga atau waktu kepindahan.
6. Kontrak Lainnya: Listrik, Air, Gas, Internet, dll
Setelah menetapkan jadwal pindah ke properti, saatnya mempersiapkan fasilitas infrastruktur yang penting untuk kehidupan Anda. Pendaftaran dapat dilakukan melalui website atau telepon. Silakan hubungi otoritas terkait untuk menghidupkan listrik, air, dan gas. Anda bisa mendapatkan penawaran harga terbaik jika menggunakan perusahaan listrik dan gas yang sama. Terkadang, pihak agen real estat atau pemilik properti sudah menunjuk perusahaan tertentu, Anda dapat menggunakannya jika mau. Namun, harap dicatat bahwa koneksi internet bisa terhubung apabila konstruksi kabel telah terpasang pada bangunan sehingga Anda hanya perlu melakukan prosedur sederhana. Jika belum, Anda harus meminta perusahaan internet yang ditunjuk untuk melakukan instalasi kabel. Pastikan hal tersebut kepada agen real estat yang menangani Anda atau pemilik properti.
7. Setelah Menentukan Properti, Lakukan Hal Berikut! Pendaftaran Kartu Penduduk dan Pemberitahuan Kepindahan
Prosedur ini hanya terbatas pada warga asing yang baru tiba di Jepang, tetapi jika Anda memutuskan untuk pindah domisili, Anda harus melalui berbagai prosedur di kantor pemerintahan (kuyakusho / shiyakusho). Periode aplikasi akan selesai dalam waktu 14 hari setelah pindah. Siapkan Kartu Tanda Penduduk (Zairyu Card) dan Alien Registration Certificate (ARC), lalu ajukan permohonan pindah domisili di kantor pemerintahan terdekat.
8. Enigma Properti Sewaan di Jepang. Benarkah Banyak yang Tidak Memiliki Penaggung Jawab atau Pemilik?
Dalam hal properti sewaan di Jepang, hanya ada sedikit peluang untuk Anda bisa berbicara langsung dengan penanggung jawab atau pemilik properti. Sebagian besar properti dikelola oleh perusahaan pengelola yang dipercayakan oleh pemiliknya. Anda akan mengerti ketika sudah benar-benar tinggal di Jepang. Banyak orang yang tidak pernah bertemu sekali pun dengan pemilik properti sampai pindah keluar dari sana. Oleh sebab itu, mintalah informasi kontak pemiliki properti/penanggung jawab kepada agen real estat atau perusahaan pengelola agar Anda dapat menghubunginya jika sewaktu-waktu terjadi masalah.
9. Pembatan Setelah Kontrak Itu Legal! Aturan Pembatalan Setelah Persetujuan Kontrak
Pada prinsipnya, membatalkan kontrak yang sudah ditandatangani tidak diperbolehkan. Itu karena Anda sudah memiliki hak untuk pindah ke properti tersebut, kecuali jika Anda belum menggunakannya sama sekali. Pembatalan bisa saja diajukan dan uang deposit mungkin dapat dikembalikan, tetapi tidak untuk uang tanda terima kasih dan baiaya sewa yang telah dibayarkan. Kami sangat menyarankan Anda untuk tidak melakukan hal ini. Pembatalan setelah kontrak disetujui akan menyebabkan banyak masalah bagi pemilik dan perusahaan real estat. Namun, apabila ada alasan yang tidak dapat dihindari seperti tiba-tiba Anda harus pulang ke negara asal, pastikan untuk menjelaskan situasinya secara detail dan meminta maaf. Dengan adanya iktikad baik, beberapa biaya awal mungkin bisa dikembalikan.
10. Salah Satu yang Paling Ketat Di Dunia! Perhatikan Kondisi Properti Saat Akan Pindah Keluar
Di Jepang, standar penilaian terhadap kondisi properti saat Anda pindah keluar termasuk yang paling ketat di dunia. Seumpama ada goresan atau sedikit noda, Anda harus mengganti semua dinding. Hal ini cukup kontroversial, karena dapat menimbulkan permasalahan antara pemilik dan penyewa mengenai biaya perbaikan. Apalagi jika Anda merasa tidak pernah melakukan sesuatu yang dapat merusak properti. Oleh karena itu, penting untuk mengonfirmasi terlebih dahulu apakah Anda memang berkewajiban menggantinya dengan melihat tingkat kerusakan. Silakan lihat beberapa contoh kasus di bawah ini:
- Terdapat noda di lantai karena terjadi kondensasi dari jendela → Anda bertanggung jawab mengembalikan kondisinya seperti semula
- Terdapat goresan di lantai karena mendorong furnitur atau barang → Anda bertanggung jawab mengembalikan kondisinya seperti semula
- Asap rokok membekas di dinding → Anda bertanggung jawab mengembalikan kondisinya seperti semula
- Kerusakan kipas ventilasi karena noda minyak → Anda bertanggung jawab mengembalikan kondisinya seperti semula
Pada dasarnya, kerusakan yang disebabkan karena kelalaian akibat tidak melakukan perawatan atau pembersihan, Anda berkewajiban untuk mengembalikan kondisinya seperti semua. Misalnya, karena kondensasi adalah fenomena alam, itu tidak akan menjadi masalah. Namun, apabila dibiarkan (tidak dibersihkan) begitu saja dalam waktu yang lama, dinding dan lantai dapat rusak. Wajar jika Anda diminta untuk menggantinya karena itu merupakan kelalaian Anda sendiri. Sudah merupakan kewajiban bagi para penguni properti untuk merawat dan membersihkan tempat tinggalnya masing-masing. Namun, keputusan apakah Anda wajib menggantinya atau tidak pada akhirnya tergantung pada pemilik properti. Tidak sedikit pula pemilik properti yang mau bernegosiasi untuk membahas perbaikan serta biaya kerusakan kecil dan besar.
Periksa Kembali Prosedur Saat Membatalkan Kontrak!
Di luar negeri, banyak kontrak sewa properti yang otomatis kadaluwarsa. Di sisi lain, Jepang memiliki mekanisme perpanjangan otomatis jika Anda tidak berniat pindah bahkan setelah masa sewa berakhir. Oleh sebab itu, harap evaluasi dan pahami prosedur pindah keluar dari properti yang tertulis pada kontrak. Anda mungkin perlu memberikan atau mengirimkan salinan Certificate of Eligibility (COE), silakan lengkapi dokumen yang dibutuhkan. Namun, apabila Anda diminta pemilik properti untuk mengirimkan paspor, itu adalah ilegal. Meskipun hanya salinannya, jangan pernah mengirimkankannya!
Seperti yang Anda lihat, ada banyak sekali aturan unik dalam hal menyewa properti di Jepang. Kami berharap semua informasi pada artikel ini dapat bermanfaat sehingga Anda tidak akan mengalami kesulitan atau melewatkan hal-hal penting yang harus diketahui.
Sebagai tambahan, silakan pergunakan “Buku Panduan Mencari Apartemen” untuk warga negara asing yang diterbitkan oleh Kementerian Pertanahan, Infrastruktur dan Transportasi dalam berbagai bahasa.
The information in this article is accurate at the time of publication.
